Lieven Demolder, Notaris te Eeklo

 

Lieven Demolder

Notaris te Eeklo

Wat doe je met de woning bij een relatiebreuk?

8 september 2020

Huisje, tuintje, boompje. Voor veel partners een ideaal! Maar jammer genoeg houdt niet elke relatie stand. De coronacrisis heeft ons dat duidelijk gemaakt. Voor ex-partners gaat het einde van hun relatie vaak gepaard met de verkoop van de woning. Dat hoeft niet altijd zo te zijn. Er zijn verschillende mogelijkheden om het lot van de woning te regelen, maar de ex-partners houden best rekening met bepaalde kosten.

(Ex) partners hebben verschillende mogelijkheden om het lot van hun woning te regelen.

Ten eerste kunnen ze kiezen om de woning te verkopen. Met de opbrengst van de verkoop betalen de ex-partners hun hypothecaire lening bij de bank af. Wat overblijft, wordt verdeeld tussen de ex-partners in verhouding tot hun eigendomsrechten. De partners blijven elk hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de hypothecaire lening tot de woning effectief verkocht wordt.

Een tweede oplossing bestaat er in dat één van de partners de andere ‘uitkoopt’. Hiervoor zal de overnemende partner een overnameprijs moeten betalen aan de partner die vertrekt. De overnameprijs wordt berekend op basis van de huidige verkoopwaarde van de woning. Uitgerekend het bepalen van deze waarde leidt maar al te vaak tot verhitte discussies. Partners die het niet eens zijn over deze waarde, stellen daarom best een expert aan om de woning te schatten. Een onafhankelijke schatter kan bijvoorbeeld soelaas bieden. Opgelet, het komt wel eens voor dat partners een woning met een ongelijke inbreng kopen of dat de ene partner doorheen de jaren wat meer in de woning investeert dan de andere (bv. door bepaalde werken uit te voeren op eigen kosten). Ook dit zijn factoren waar je best rekening mee houdt bij het berekenen van de overnameprijs of bij een verkoop. Bij een overname neemt de partner die de woning overneemt de toekomstige kapitaalaflossingen en de interesten voor zijn rekening. Hij of zij zal immers de enige kredietnemer worden.

Gehuwde partners moeten hun echtscheiding eerst voltrekken en laten overschrijven in de registers van de burgerlijke stand om hun ex-partner te kunnen uitkopen.

Geraken de (ex) partners het niet eens over de vraag wie de woning overneemt? Dan zullen ze via de rechtbank moeten passeren. De rechter houdt rekening met de belangen van de partijen en de kinderen. Het feit dat een partner bv. zijn beroep uitoefent in de woning kan hierbij een rol spelen.

Ten slotte kunnen ex-partners kiezen om toch de woning in onverdeeldheid te houden, zodat ze dus allebei mede-eigenaar blijven. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij de partners samen werken in een handelspand dat zich in hetzelfde gebouw bevindt als de woning.

En wat met de ‘miserietaks’? 
Aan een relatiebreuk hangt helaas vaak een prijskaartje vast. De partners verdelen immers hun eigendomsrechten en hun verbintenissen bij de bank worden herzien.

Wanneer een partner de andere ‘uitkoopt’ is dat prijskaartje de zogenaamde ‘miserietaks’. Dat zijn registratierechten die verschuldigd zijn bij de verdeling van de eigendom. Voor feitelijk samenwonende partners bedragen deze rechten altijd 2,5% van overeengekomen waarde van het goed, zoals blijkt uit de akte. Opgelet: als de reële verkoopwaarde hoger is dan de waarde vermeld in de akte, zullen de registratierechten op de reële verkoopwaarde van het goed geheven worden.

Gehuwden en wettelijk samenwonenden “genieten” van 1% registratierechten. Let wel: voor wettelijk samenwonenden gelden een aantal voorwaarden om onder de 1% registratierecht te vallen: het wettelijk samenwonen moet minstens één jaar geduurd hebben en bovendien moet de verdeling van het onroerend goed gebeuren binnen de drie jaar na de beëindiging van de wettelijk samenwoning.

Vergeet ook de verzekeringen niet! 
Na een relatiebreuk moeten een aantal verzekeringen zoals bv. levensverzekeringen en de brandverzekering opnieuw bekeken worden. Laat die niet onder het stof liggen, want dat kan verregaande gevolgen hebben als er ooit iets misloopt. Had je elkaar als legataris aangesteld in een testament? Dan bekijk je dit beter ook met de notaris. Een aangepaste samenlevingsvorm vraagt om aangepaste documenten!

Wil je meer informatie over de verdeling van goederen als huwelijkspartner, wettelijk samenwonende of feitelijk samenwonende? Spreek erover met een notaris.

Bron: Fednot